｢心得：翻看8年前買的書，當時JERI指數在90.5上下，日幣匯率在0.27波動 ，現在可查指數在2025/11月是143，匯率是0.201。 ｣
東京：
- 東京是東亞時薪最高的地區(2017)，但樓價卻平過北京上海，作者2017進軍飲食業，在東京(新宿.涉谷)大阪(心齋橋)開三家港式飲茶。
- 買樓便宜租金貴，世田谷300平方呎(1平方呎=0.0929平方米=0.028坪)~約8.4坪，租金是10萬日圓，房價約港幣200萬，樓齡70多年無電梯無衛浴分離。2017在東京想要有2.5~3萬港幣租金收入，就要有3間200萬港幣的物業，貸款5成就可用租金供樓，15年後租金還會有盈餘
- 新宿2015房屋2000萬日圓，月租9萬報酬率5.7%，一年後房價升到2300萬，出租10~15年後可回本
- 東京23區裡，港區+中央區+涉谷區+新宿區+千代田區，稱為都心，再加上文京區則是城中六區
- 估價方法造就低房價，常以土地價值作為評估價來批核核貸金額，東京土地價格常佔成交價6~7成，到千葉和橫濱的地價就比建物便宜，只占三分之一，所以日本中古屋二手市場是”麵包平過麵粉價”~舊樓借不足，新樓估得足。
大阪
- 首相安倍晉三2014/5到新加坡參觀金沙賭場，回國後2016/12/7宣布在計畫在大阪興建賭場，經濟收益將惠及京阪神三地，於大阪西南方20公里的人工島夢州上，距環球影城及海游館約5公里，將是旅遊黃金三角洲，規模將僅次於澳門，日本富裕人口占5%500萬人(日本成年人賭博成癮?)，里昂證券分析其市場規模可達300億美金，可匹敵拉斯維加斯和澳門
- 大阪灣沿岸有阪神工業地帶，為重工業區
- 大阪許多物業無”檢查濟證”，屬違章建築無法貸款，因為超過建築物容積率
- “難波”(道頓堀)於大阪中央區，也是大阪交通樞紐所在。天王寺區擁大型購物商場、北區的梅田有許多辦公室、日本橋臨難波區，阿倍野區有紅燈區-飛田新地，住吉區為高級住宅帶
日本資產相關
- 日本經商有兩大優勢，租金和人力鍊。香港稍微繁華的商業區，小小店面租金一個月數十萬港元，在日本同等級位置的地舖租金僅香港三分之一，香港另一難題是員工人手，還沒開始打拼就要求lifestyle，甚至享受存夠錢就去旅行的生活
- 進入日本商業市場，宜懂日文，生意崇尚良性競爭和職業道德，不搞小動作，要留意天災風險
- 在日本工作要保國民保險和厚生年金，年金的部分由員工和公司兩邊支付，2017年時，至少員工和員工都各要付3.5萬日圓，個人上限是15萬，公司上限是30萬
- 東京被日本年輕人稱為”夢都”，依規定留學生到達日本機場，入境時取得”資格外活動許可”，就可以在日本打工，每周可工作28小時，對流學生而言，基本生活費無虞
- 在日本有較大投資，例如購買整棟物業，最好成立株式會社，因為可以在日本申請貸款，還可以統一管理各項業務，經營者可以用自己的名字登記，需”入金”-繳固定費用給日本顧問公司，並附上資金來源的說明，然後由司法書士協助查證合法資金，並準備資料~公司英日文名稱、經營業務、公司地址、公司設備和相片，並到民政事務所宣示，3星期後會收到商業登記謄本。
- 以公司名義持有，換董事不涉及稅項，即使董事過世也不會當作個人遺產，無需繳交遺產稅，而相關業務花費都可報銷開支，無論是海外公司或日本公司都可以購買日本資產，但日本公司易於日本申貸
- 單身公寓要大於20平方米，銀行才能接受貸款
文化細節
- 在東京違規停車罰15000日圓並扣2分(滿5分停照3月)，罰款高效率
- 人到一定年紀，應該到其他國家歷練，擴展視野，日本人溫柔禮貌，但不易交心，男女交往AA制。
- 在日本，外國人很難租到房子，日本房東認為外國人會吵，像311地震後很多外國人沒知會房東就回國，因法律規定，有些屋主要租客離開2個月後，才有權利進入自己的物業，造成損失。(商機：出租給外國人和學生)
- 世界各國都可用英語通行，唯獨日本不行，所以應精通中英日文，日本人已在日本生活時間長短，來判斷日與水平高低。。
- 如不確定要長住日本，可以申請工作假期(working holiday)，只限18~30歲的人申請，可逗留1年，工作稅率20%，離日可申請退稅。
- 日本房屋估價，主要是以建築物的用料及屋齡區分，計算土地價值和建物價值後，合併為房屋市值評估價；鋼筋水泥超過45年，房屋折舊後價值會歸0，而土地價值是永恆。
- 作者首創price海外置產評估法~人口增長Population、租金回報Rental、基礎建設Infrastructure、匯率Currency、經濟Economic。
- 附錄有日本購屋廣告的讀解分析，包含買賣租賃相關用語
山山沐榆感想筆記@0796
作者： 楊官華
出版社： 天窗出版
出版日：2018/04/27