｢心得： 投資不動產，就是一場資訊戰，僅記錄我留意的，這本書含金量很高。 ｣
租賃相關
- 租賃法律制度嚴謹，房客要給禮金、押金、房屋清潔費，還要有保證人或保證公司審核，讓風險降低可委由租賃管理完成。
- 海外投資者投資套房除收入穩定，往返東京的機票、當地住宿、交通費都可抵扣所得稅，大樓管理費、修繕激勵金、建物折舊也可計入。
- 不動產在日本如計入遺產，出租可算路線價60~80%，其他則是市場價100%。持有土地面積小於200平方公尺並持有5年以上，如為出租使用還可再降物件評價，讓資產承接成本降低，更適合長期佈局做跨世代傳承物件。
- 東京小套房~人口大量流入、租金穩定上漲、小坪數需求大、台灣可在日本貸款、租賃法規嚴謹、節稅效果明顯(穩健、抗通膨、高出租率)。
- 東京是日本最強城市，套房月租金穩定成長~港區14萬、新宿區13.1萬、世田谷區9.6萬、足立區7.6萬
東京~
- 東京23區新建大樓，2025上半年海外取得308件，台灣人居各國之首為192件(62%)，買於自用而非出租的比例在上升，主因高資產考量地緣政治購買海外資產分散風險，其次是工作留學和移居，反而為了賺取日本房產高頭報的比例越來越少
- 中古經典宅的的平均價格已經破1億日圓，因維護良好也成為財富象徵，多位於赤坂.青山.麻布或城南五山地段，遠離塵囂卻可步行到車站
- 東京環狀道路以皇居為中心~
- 第一圈環狀一號線與內堀通重合
- 從環二道環五，東京車站以東的資產價值，輸給以西的半環
- 環二與外堀通重合，是早期的核心區，也是老東京人眼中的城內
- 環狀五號線與明治通重合
- 環狀六號線與山手通重合
- 環狀八號線則幾乎脫離東京23區
- 如考慮資產不貶值，盡量選環八內區域。
- 東京車站以西是”山手”，以東是”下町”，山手在五藏台地地質較穩固，山手有錢人較多(老錢區)，下町則是庶民多，淺草寺位於下町，此分法只是大多數人的感覺和共識，新錢則在灣岸塔樓以及麻布與六本木國際化商圈，傾向於特定商業區追求資訊社交便利
- 東京地勢西高東低，價格傳統上也是，但下町漲幅近幾年已追上山手。東側地勢較低，江戶川區土壤液化風險高。
- 資產地圖移動~早期東京富人追求自然與都市的平衡，地勢高無洪水海嘯風險，吉祥寺.成城.田園調布是西側住宅區三強，自平成後轉為東邊崛起，西側飽和難以開發，加上都心回歸和捷運帶來交通便利性，外資心前湧入灣岸，東側大樓更符合現代人所需。
- 再開發~灣岸一帶是1990日本政府，透過投資”創造需求”來對抗衰退~臨海副都心(台場.天王洲島)；池袋西口.六本木.品川.新宿車站仍持續進化。
- 日本比台灣在意燙金地段和品牌效益，像車牌代表居住所，”品川”代表高級住宅區，是燙金車牌
- 荒川以東的足立區、葛飾區、江戶川區的房價較便宜，價格以荒川為界
- 東京2025統計，外國人有72萬人，以新宿/江戶/足立/豐島區為主，東京核心區自疫情後飆漲一倍，而租金僅緩步上漲，要避開琦玉縣川口市、東武線竹之塚站、新大久保站，因移居人口無法融入當地。
日本房產特色
- 跨國置產，最難的環節就是賣房子(低流動性)，需考慮產品屬性，木造房最難賣
- 根據報導，在東京炒房都是日本人和日本法人，反而中國購買多處都心五區，目的在資產保全
- 日本首購主力是1990~2000出生，現在26~36歲年輕世代，入社會就遇到股房多頭行情，又被戲稱從不知價格會下跌的世代(寬鬆世代?)
- 都心因容積率高，所以多為大樓，而大樓首重管理，平時需累積足夠的修繕積立金
- 第一種低層居住專用地域，無法開店
- “買取再販”~買中屋屋裝修再賣，已成為第三購屋選項(新築、中古)，在日本是房地產業的專利，在台灣是投資客的手法，業者員工整天盯著REINS日本房屋流通網，一有物件就立刻評估買下，銀行也願意針對此事業給予高額融資。此類物件入手，雖有2年保固，但利潤早已灌入，轉賣無法獲利太多。
- 日本人不會買小套房自住，套房價值由租金收入去回推，12坪以下無法享受稅制上的優惠，也無法適用低利率的自住型貸款，投資用流動性較差，溢價買折價賣，中間價差是仲介業的利潤(正常自住房才容易漲)
- 需要親自去看物件，觀察鄰居惡習和公共空間、走道、樓梯間。
貸款/當地房仲
- 日本高收入族群，會因高薪而擁有很高授信額度，會用自住型貸款購入自住房產擴張自己的”資產負債表”，再依此就入更高額度的低利投資貸款，甚至成立公司法人去借貸買房，這是需要一定知識撐腰，但遇黑天鵝容易翻車。
- 貸款項目自住的物件，如果拿去出租，銀行有權要求立即連本帶利償還
- 日本已推出50年房貸，所以投資的風險來自於產品和利率，而非貸款年限。如通膨壓縮債務，代表經濟持續往上，加上如日幣對台幣持續貶值，債務越晚還清越好。
- 東京之星貸款50~70%，最低放款額度2000萬日幣，貸款20年利率約3.1%。
- 日本房仲會認為，多賣出的價格都歸他所有(東南亞也是)，有投資客成立三為業者公司，與台灣網紅合作，銷售被加價後轉賣的物件。
房產投資理念
- 短期獲利要看運氣，長期存活穩穩賺的是實力(知識+紀律+風險管理)，AI時代要與全世界的人競爭，須能斜槓為乘法人和AI協作而非被取代
- 黃金儲備市值在2025年底已正式超越美債規模，美債資產地位已呈死亡交叉，黃金已超越美債歐元，成為僅次美元在世界央行中的第二大資產。
- (租金x12個月)/期望報酬率=預估售價
- 未來價值=現在價值x(1+利率)^n年
- 決定事業能長續~找到合適店鋪、租約能續租、房東願意配合。
- 日本不動產的價值在於能否長期，有效的運用，並創造現金流。
- 買房要掌握投資目的、投資標的物、買賣流程、稅制、法律規範、物件條件、區域特性、當地風俗文化、政治經濟環境變化
- Domo Plus~台灣人開的旅宿小品牌，在北海道、京都當鋪町家懷舊時光，2026會在熊本光之森
- 尼克.馬朱利<財富階梯>，要從第四階要到第五階，要大步跨出擁有自己的事業，是最難也最具考驗格局和能力的關卡
稅制建築法令
- 房產不賣就不會被課高額交易稅，使用資產擔保借貸，在低利時代，利息遠比稅金低，日本房產五年內轉賣，獲利部分會被課稅39%(非居住者30%)，再加上3%仲介費，還不包含其他雜費，持有五年則19%(非居住15%)，無不動產執照，重複多次買賣房產違反”宅建業法”。
- 再建築不可：雖旁邊有房子，卻無法蓋房子的土地~工業專用地域、市街化調整區域、農地、接道不足的土地(面寬<2m、路寬<4m)、借地權土地到期、權力關係有瑕疵
- 總面積200平方公尺，僅一樓木造平房，會被分類到”新3號建築物”，就不需取得建築確認?
- 日本建築法於1981年有大幅修正，在1981/5/31前拿到建照的房子是為舊耐震標準(地震5強不倒)，之後是新耐震標準(地震6強~7級不倒)，全新屋有時甚至可以全額貸，舊標準難取得貸款，還有管線老舊/社區管理等問題，可請專業檢驗公司評估，優點是地點好
- 日本高賦稅(永住權也被規範)，正加速日本富裕層海外移住潮，導致國內人才和資本外流~
- 利潤超過4000萬，綜合課稅累進稅率45%+住民稅共55%
- 虛擬貨幣是雜所得，也要抽
- 年薪超過2000萬日幣，總資產有價證券超過3億日圓，或總資產10億元以上者，須向國稅機關申報財產。
- 國外財產調書制度是針對日本居民海外資產逾5000萬日圓。
- 在日居住者可善用NISA免稅制度(Nippon Individual Savings Account)個人儲蓄帳戶，非課稅額度一輩子1800萬日圓每年360萬，股票買在此額度，無論漲多少配多少息都不課稅，外國人.留學者也可開設，只要有合法居留權。小心別被理專洗腦去買不必要的產品
- 日本推動觀光立國，2018正式訂立”住宅宿泊事業法”，而政策是宿泊業最大風險(台灣更是)，例如東京豐島區原為民泊特區，現僅部分商業地域、近鄰商業地域等區，實際經營天數也從180天變120天，自住旅館宿泊業(365天)也需符合建築消防法規
簽證.永住.規劃
- 持90日短期滯在(觀光簽證)入境日本，一年最多183天，不得有營利賺錢行為，只能觀光訪問親友或商務洽談，若對海關說有房子要長期居住，雖不違規但仍有可能會被遣返，近日對外國人管制趨嚴，拍片營利可能會被入館廳盯上。
- 居留簽證分”居住資格系”和活動資格系”，
- 居住系~沒有就勞(工作)限制，可拍片營利和做小生意，除須要取得證照(飲食業)都可；
- 活動系~分可工作(經營管理/技術人文國際)和不可工作(留學/家族滯在)，
- 留學簽證要打工需申請許可(在居留卡蓋章)~建議勿違規。
- 永住權三要件：素行良善(闖紅燈也評估)、具備獨立生計能力(年收300萬日圓+資產)、符合日本國益(就業10年)，2026可能會追加日語N2標準(小學三年級)，取得後就無需再更新，就業活動完全自由，社會信用大幅上升(住宅貸款或創業融資)。
- 歸化-取得日國籍，要打電話去法務省預約面談，約3~5月後，面談後允許申辦送件，審查要等一年半載。規劃後出國要辦護照，日本人只有17%的人擁有。
山山沐榆感想筆記@0797
作者：TiN
出版社：想閱文化有限公司
出版日期：2026/02/13