｢心得：第一次接觸房地產的人，應該要先讀這本書，有買賣經驗的人，更應該看看，因為法令和市場隨時在變化。 ｣
看房
- 央行透過選擇性信用管制，控制資金流向、流量。(槓桿置產風險來自央行)
- 依家庭需求衡量房子大小，按生活圈決定地段，選定利率用百萬元試算30年本息攤還，計算33原則
- 看房紀錄房屋基本資料(大中小環境)+日期+價格，不想透過房仲就需要有查價和產權調查能力。
- 看房可推開廚房廁所的維修孔。
- 百戶以下是小社區，300戶以上是大社區，看成屋社區管理最要緊，再衡量公設；預售要看建商，然後再評估格局配置
- 全國土地使用分區資料查詢系統。內政部不動產交易實價查詢服務網。
- 實價登錄於每個月1日、11日、21日發布最新資料，喜歡的房子可依銀行鑑價的結果。
- 成交在於屋主+行情+買方的均衡點，談價要先吃飽，並帶上有經驗的朋友
- 環境、屋齡、樓層、採光、座向、隔間、裝潢、車位、社區保全管理、學區、附近是否有嫌惡設施
買房
- 貸款四種類型~指數型房貸、固定型房貸、理財型房貸、抵利型房貸
- 新青安2025每戶1000萬，最長40年最高8成，寬限期5年，18歲以上名下本人或其配偶及未成年子女局無自用住宅，曾經有自有住宅也可申請。
- 首購~多數銀行是認定名下沒有房子即是，並非人生中第一次買房。
- 政府優惠房貸要求買的是住宅，所以事務所、商用、工業用、農舍都不適用。
- 購屋務必使用履約保證，台中曾有案例，嫌犯利用和地主同姓名，出示假身分證權狀，直到交屋時才發現詐騙，早已人去樓空。
- 五種預售履保機制~價金返還之保證(最有利+安全)>不動產開發信託=價金信託>公會辦理連帶保證協定=同業連帶保證(曾聽聞有空殼子公司)
- 購買成屋如賣方想先挪用履保帳戶裡的錢，風險就得由自己承擔，盡量避免答應
- 謄本登記簿(須留意末頁-列印完畢)：土地～標示部+所有權部+他項權利部、建物登記簿~標示部+所有權部+他項權利部
裝潢
- 裝潢設計公司，每坪抓5000~12000作為設計費用，是以居住空間的坪數設計，而非所有權狀，採外還有工程費和監工費。
- 簽約可善用國土署公告-建築物室內裝修-設計委託及工程承攬契約書範本。
- 總費用=(設計費+工程費+監工費)*坪數+丈量費用
賣房
- 賣房前須思考如何安置家人，然後思考規劃：了解行情、提升賣相(簡單粉刷)、物件行銷(委託仲介或自售)、帶看說明(由仲介)、條件協商(斡旋邀約)、成本計算(稅)、簽約交屋
- 估價~市場比較法、收益法(租金或營業收入)、成本法
- 央行規定豪宅貸款限制(2014下修的標準) ：台北7000、新北6000、其他縣市4000萬。
- 房地合一稅適用2016/1/1取得房地產的人，30天內要申報＝(房地收入-成本-費用-土地漲價總額)x稅率。
- 房地合一本國人~2年內45%、2~5年35%、5~10年20%、超過10年15%。外國人~2年內45%、超過2年35%
- 認列的成本需檢附單據，如無單據則為成交金額3%上限30萬：稅(契.印花.規.公證.代書仲介費)、修繕費、搬運清潔費。
- 持有自用並設籍滿6年，免稅額適用10%
- 重購退稅：土地增值稅2年內、房地合一2年內按比例
- 詐騙：假屋主、假地主、假買方、假租客、假房仲、假中人、假產權、假價格、偽造身分證補發盜賣、多社群平台詐騙、詐騙往生者資產
山山沐榆感想筆記@0788
作者： 徐佳馨
出版社： SMART智富
出版日：2025/07/30