｢心得：重要的香港經驗，香港都市化的程度遠勝過台灣，對房地產的看法更積極，買股後有第一桶金要買樓，收租重點是時機，不要讓自己跌入負資產。｣
- 在封面直接標明，富足自由就是：收租＋收股息＞工作收入，從投資角度談買樓的策略，出書時作者投資樓市已33年(現41年)，2016年香港房地產是谷底，後來爬升沒多久遇到新冠肺炎和國際情勢變化。
- 目錄直接挑名10P重點和順序：要認清個人需求＞詳細規劃＞考慮利息＞認清政府政策＞考驗耐性＞付款能力＞辨別潛力地區＞看清宣傳手法＞另類務業投資＞對應壓力
談買賣
- 香港樓市大起大落，作者高槓桿取地.借盡.買樓(三個動作)，到手上十多個物業都真金白銀付清(還是得清償，才不會受利率和物價調控)，樓市有週期，需捕捉周期跌市，買樓投資致富，要成為樓的主人，不要成為樓的奴隸，先上車有自己的安樂窩，再慢慢建立自己的樓市王國。
- 經典名句~a.人一生不一定要買樓，但買樓是致富有效方法，需看清自己財務能力。b.樓價下跌的殺傷力，遠比上升的殺傷力更大。
- 銀行是槓桿的最大關鍵(要符合政策)，可以判斷自己是否可以”上車”，不要勉強用其他方式過度借貸，因為買樓自助首重安全，不要向發展商和財務公司(建商.地下錢莊)借錢，拿不出頭期就不要買，繼續存錢才是正確，不要追高要等跌，香港人只有一半的人住自己的房子，2014家庭住戶每月收入是23500元(約12萬台幣)。
- 當牛市來臨，沽股買樓，或是按樓買股，都是增加財富的有效方法，買樓上車的人要看個人能力，而買樓再投資的人，最應該留意的是時機，如2007金融海嘯。(作者告誡平時要持穩，等待真正的大時機)，在大是大非的時機，在中間也未出現周期調整，當調整出現跌夠了，財力足夠便可入市，但跌市買入要預估續跌風險，槓桿要小一點，要有足夠的備用錢(2年)在失業仍可供樓，如狀況續跌在變負資產前須脫身，樓市上升可加按(增貸)套現。
- 樓市上升，可以把樓加按(增貸)去買樓，前提是買的樓不是第一間，就可以完完全全投資，但要以銀行標準釐定借貸上限(銀行不借就要停)，收放自如才能走遠路，銀行借貸會充分審視個人風險，財務公司(地下錢莊)則著重收取高利息，有樓在手的投資者，都須要面對跌市。
- 單位的價值在於所在地(在都會區地段決定一切)，在市場冷清的時候去看示範單位(廣告戶)，買樓從來不急，不要高價追入然後放租，反而要存好現今靜待下一周期調整，重槌出擊，買樓要講究眼光和心思縝密，而不是眼明手快。
- 作者主張在利息高的時候買樓，未來利率下降，供樓開支會更輕鬆。房價的關鍵是土地供應問題，並不是利率。
- 海外置產要小心，買的是當地經濟前景，前提是要夠熟悉，必須清楚當地稅制，親身前往勘查，寧可多一張機票去親赴當地視察樓盤實際所在地，並注意匯率變化，而要先問清楚是否能貸款，檢視自己置產目的，考慮移民當地是否容易。要買海外房產，絕不能隨便出席海外買樓投資講座就買。
香港房市描寫
- 香港2015年，二手淡靜一手狂熱，二手缺乏沽盤，一手因地產商努力造勢(和台灣2025現在類似)。
- 作者勉勵要積極面對，香港90年代樓價1~2年飆升幾倍，當時都可上車，並且一間一間買，因為樓價終有周期，要增加收入賺第一桶金。
- 香港2003年經濟衰退，負資產的狀況最嚴重，自1997只升不跌的神話破滅，建議樓價跌時及時賣樓，重頭開始也好，具體~借7成，樓價借跌3成就沽出，對買樓做為再投資的人是金科玉律。需要考慮未來利息倍增是否可以承受，而利息上升房地產不見得會跌，利息低買樓固然供款少，如是收租供樓還會有餘款使用。
- 香港1997後欲金融風暴+.com泡沫化，全球經濟衰退，房價5年內跌幅高達7成，淪負資產過不了關的燒炭跳樓一片蕭條，港府政策轉變，由打壓樓價，轉為托起樓價，政策隨民意而來又去，樓市政策周而復始(14年)，看通政府心思去調整自己買樓部署。
- 作者認為政府希望樓價慢升，樓價升，頂多是買不起，樓價下跌後果更嚴重(不景氣+失業+法拍)，但政府往往處於被動的角色，要相信歷史會重複，可以參考大建商的動作。
- 樓市往往是最壞的情況出現後緩慢回升，1967香港暴動、1983中英談判失敗、2003則是沙士，50年只有3次超級低價的機會。
談租賃
- 買樓收租要留意收租回報率(租金報酬率)，收租報酬率是和銀行掛鉤的，需是銀行收息的一倍，樓價升幅遠高於租金收入，利率高，買樓收租回報低，利率低，回報率就會上升，要把利息變化算進去租金投資報酬裡，樓價和租金不同步，租金市場和香港人(當地人)收入成正比。
- 退休前至少要有3個物業，1個自住2個出租，租金約收入3成，作者持有10個物業，視物業為集郵，只買不放，不擔心銀行利息上升，因為租金會隨著利息波動而上升(通膨就會升息)，長期持有物業投報率驚人，往往好的物件賣了，難再買回。
- 一開始是借盡按揭(貸到最高點)，適當的時候要去槓桿，要有計畫逐步的減少，讓風險資金及貸款平衡，月入投資本息比例減，還債比例提高，清償後才能真正達到財富自由，收租金每個月都有收入。
山山沐榆感想筆記@0739
作者：曾淵滄
出版社：天窗出版社有限公司
出版日期：2016/02/03
