｢心得：第二次翻看以前讀過的書，發現自己有許多觀念是被這位作者影響。｣
- 第一次買房的人要先認識自己～
- 需求評估
- 財務評估
- 破除迷思。
- 對房地產影響要注意4率：
- 經濟成長率
- 銀行利率
- 人口成長率
- 房屋市場供給率
- 房地產價格是”個案各自表述”，區段.地段.樓層.時間，都會干擾到房子價格。
- 單身族買房可謹守”單.身.貴.足”的理論~
- 單純安全
- 符合身價
- 增值變貴
- 機能充足
- 新開發區域~五年買地、三年買屋、一年買地
- 五年買地–重大建設完工前五年，是買地最後的進場時機，因為建商即將開始整地進駐
- 三年買屋–在重大建設完工前三年，是工程的施工高峰期，也是最混亂的時間，附近預售剛在初賣階段，是最好議價的時間
- 一年買地–至於完工前1~2年則適合買店面，因為很多商家仍然無法做生意，看不到店面價值，但要留意尚有1~2年的空窗期。
- 錦句：
- 買方市場，買難買的房子
- 賣方市場，賣難賣的房子
- 白天看採光、晚上看鄰居
- 晴天看溫度、雨天看濕度
- 五官看房術：用”腦”認清自己.看清市況.調整觀念、用”手”操作債信.爭取低利.整理財務、用”眼”看好標的、用”繳”勤跑案場、用”口”大膽議價.貨比三家.聰明殺低
- 頁65，描述63年次工程師，在台南永康交流道大量布局套房出租，三年7間完全沒有花到半毛錢~無本、置產、收租，扣除利息每月每棟還有幾千元收入。本息全轉嫁房客。
- 租賃三法則六不如：
- 價格原則–新不如舊
- 人潮法則–單不如多.遠不如近.順不如逆
- 供給原則–少不如老(老商圈叫好).北不如南
- 租賃過程~要壓低買價、提高租金、降低空置、慎選房客。
- 租金投報率計算：
- 總價投報率＝年租金/房子總價
- 成本報酬率＝年租金/購屋自備款
- 淨租金報酬率＝(年租金－年貸款利息.修繕租稅)／(房屋總價＋裝潢家具成本)
- 學區出租以醫學院最好，租房供需計算方式＝(學生總人數－宿舍床位) x 80% x75%。大學生2成住自己或親戚家，而8成租屋人口中有5成獨居，所以還得再乘75%(50%獨居+25%同居-2人1間)
- 房市和股市一樣，買在初升段是不變的獲利哲學，隱含著時機.位置.區位.戰術的學問。
- 搶占處女市場~某前輩在高雄1990年初期，在三民.前鎮.小港買進大筆房子，等散戶漸漸進場後，就大量出清庫存轉進澄清湖.鳳山.五甲林園一帶，等市場逐漸白熱化之後獲利了結，轉向法拍屋。等法拍屋市場競爭者眾，就投入不良債權市場。(具發展潛力的重劃區、重大交通建設、即將啟動的土地、政策法規修正後受惠物件)
- 亂世佳人原則(危機入市)~每當景氣回檔，就是市場另一個初升段的開始，例如1983.1986.2003近三次房市大多頭，都是在股市回穩後半年內出現。
- 時事英雄原則~法令變動，都更獲利。
- 歹竹好筍原則~將賣相不佳的房子，裝修後賣掉。買時就預估退場後買家是誰。
- 投資土地要記得三件事~時機、土地周遭的環境、市場性。
- 買房自住要留意4大指標~資金、增值、屋況、社區
- 套房類型~學生、車站、辦公、學區、景觀、照護。(老年化之後，醫院旁的照護套房將興起)
- 由遠而近看好房：
- 區域大環境走路20分鐘內～預算.上班距離.交通.學區.生活機能.增值潛力.與親友距離.轉手性
- 環境評估10分鐘內～搭乘交通工具方式.學校.購物方便性.公園綠地.銀行郵局醫院
- 鄰里評估5分鐘～街道寬度.停車便利性.居家寧靜.左鄰右舍.傳統市場.建物折舊外觀
- 屋內～大樓管理.清潔.住戶水準.公設比.管理費.停車狀況.出入動線.樓層.座向.視野.格局坪數.採光通風、保養漏水
- 買大樓物件要留意~進駐率、管理、公共設施、格局、採光、管路、牆壁、風水。
- 好大樓的條件~
- 結構安全
- 防火避難
- 無障礙動線
- 空氣環境
- 光、音環境
- 節能省水
- 住宅維護
- 銀行決定利率的原則有三~資金成本、營運成本、違約風險
- 銀行進行個人評信(5P)：People貸款人或企業、Purpose資金用途、Payment還款來源、Protection債權確保、Perspective借款人還款能力未來性
- 捷運宅最佳購置時間是通車前5年，影響關鍵有四：
- 距離差異，圈內圈外兩樣情~通勤30分、步行30分、票價30元、捷運坐7站、走路7分鐘。
- 地域差異，縣市想法大不同~價格認定、空間距離、搶手程度，投資要順民意。
- 站體屬性，加分效應差很大~雙捷運站、共構大站、終點站，複式好站為首選。
- 開發差異，都市計畫決勝負~複合商圈、都市計畫，錦上添花通任督
- 科技大樓站~台北市增值最多的捷運站，2010~2015增值90%，因過去地處市中心邊陲，後來出現補漲情形。(我在旁邊的學校讀四年書，作者居然說是邊陲~XD)
- 具都更相的房子~
- 商業區優於住宅區(容積率)
- 四樓以下三十年以上屋齡(戶數.加蓋.增建少)
- 臨大馬路於豪宅邊
- 容積未用完
- 500坪以上完整街廓
- 捷運站500公尺內
- 地震紅牌海沙。
- 不易都更的房子~
- 店面戶數多
- 租金高的商業區
- 巷弄無臨大馬路
- 五樓以上
- 老屋剛拉皮整修
- 基地300坪以下不完整
- 一樓頂樓有違建
- 有廟宇祠堂
- 容積率225%以下
山山沐榆感想筆記@0759
作者：李建興
出版社：財經傳訊
出版日：2015/01/16
