｢心得：央行調控工具就那些，歷史總是反覆，快30年前的房地產書籍，紀錄當時的一切，受到這本書影響就去買房地的人，應該要很感謝他吧！作者用詞犀利，提到的看法按年份排序。我住台中~相關數據將以台中為主。｣
- 作者1996出書鼓勵趁谷底趕快進場，雖然房價仍有下跌空間，預測2~3年後房地產高峰再現 (實際是到2001才轉強，2003後開始飆漲) 。 適當時機購置不動產，是增加個人財富最重要的因素。
- 當時把30歲當作首購年齡，非常普遍，只要手邊有50萬現款就能晉升購屋族群，一般年輕人初入社會收入在2~3萬之間，五六年可存60~70萬以上，但有土斯有財經常被25~35歲X世代視為古板概念(現在55~65歲)，許多人主張放棄置產快樂豐富去享受生命，有錢就買車子。
- 作者序感嘆～台灣的房地產生態太複雜，複雜到連購屋人的思維都被訓練到亂七八糟，富有的人只是在應行動的時候行動，進而比別人早一步發現致富門路，但靠房地產發財的人不一定比較了解房地產法規，只是從不放棄任何購買房地產的契機。
- 作者成書時，在台灣各都市角落，大批新都市游牧民族擁雙薪收入，抱定終身無殼論觀點，天花亂墜的售屋廣告令其嗤之以鼻，房價變化不如消費的價格變動，新享樂主義正在新人類和新新人類圈內蔓延擴散，購屋預算直接變成提高生活品質的籌碼，開最好的車租、最好的房子，放縱享樂過最自在的生活權利(每個時間都有類似的主張)。十人就有4~5人放棄買房，這些人只要有地方解決睡覺和看第4台的問題，租屋不買房，認為台灣房價在78年早已漲過頭，認為無殼蝸牛自最自在。
- 當時不買房六理由～
- 買房子的錢去投資會賺更多錢還可充實生活
- 晚一點買房存的錢可買更貴的房子
- 全台空屋多增值轉手力道弱.錢留手上避免資金套牢
- 房地產投報率低租屋較划算.逐水草而居是種樂趣
- 置產糾紛多風險高
- 對岸政權威脅.香港九七大限
- 受房價高漲和都會人口增加，豐厚的租金已從補貼家用變成累積財富的寶貝，”房東”榮登三百六十五行熱門業～家有閒屋幾棟，月收租金十萬
- 跟著公共建設走：
- 台灣玩房地產十幾年的人，很少不信仰這條鐵律
- 台北縣新店市因有捷運和水源快速道路，加上北二高三條交通動脈，未通車預售屋就漲3倍半。
- 買有發展前景的郊區不動產，要緊盯著公共建設，尤其是造橋鋪路的工程。
- 當時頂級購屋客以台中市西區為目標，而被雜誌(房屋與生活月刊)從房仲成交行情選出的抗跌名廈為～力霸花園、麥克阿瑟、聖家族、聖美村、綠寶石、館前江山、中港裕毛屋、不二家、惠宇椰風、三采藝術大地。(我看過三采藝術大地和麥克阿瑟在中清路敦化路交叉口)被視為規劃突出、管理嚴謹、住宅水準高。
- 作者指出，當時新竹市就業機會主要供應顯然就是新竹科學園區，有183家科技廠商，員工數超過4萬3千人，早在園區初創幾年就有龐大購屋需求，月領7~8萬加上豐厚年終，要在新竹地區置產輕而易舉。(以當時的理財主流影響，大多都拿去買股票蒸發了吧~)
- 預售屋：
- 是台灣的名產，因資金投入較小，選擇性大，具槓桿原理，比其他不動產商品擁有更大避險作用。
- 然而成屋買賣安全性較高。
- 80~83年全台灣預售市場的一級戰區，84年後變成新成屋量販中心/超級市場，台中北屯.西屯.南屯區(台北縣更嚴重)新成屋數量極多，是餘屋市場中的明星地區，即使行情受影響程度有限，議價空間仍然大的可以讓”行情”兩字意義蕩然無存，屋海戰術跳樓大拍賣，競相祭出成本價回饋社會大眾。
- 休閒住宅：
- 民71~72年甚至更早就已經流行過一次，在台灣有山有水的地點採購土地，並配合所得水準和居住品味提升，大規模推出，並且利用現代化和國際化包裝的手法進行促銷，不是以度假小木屋出現，就是定位在更模糊的郊區住宅。
- 民82年後，北台灣海岸出現四個案子總共千餘戶，很多25~35中產階級購買，之前休閒不動產一直定位在貴族產品，因是第二戶，不是老闆就是有錢人。
- 房地產業者反串購屋服務機構，裕銓建設所屬築巢開發策畫”築巢專案”，84年起不到2年招募到3萬名會員，入會不需支付費用，未來購買組織提供的房地產，一律在組織保證下取得8成銀貸之外，再取得總價15%的低利借款(3.25%20年)，換言之只要5%頭期款。(搞團購，現在都是違法～XD)
- 民74~81年核可使用執照維持在10~11萬戶上下，民82年一口氣提高到14萬戶，民83年要升到19萬戶，民84年19萬戶，而85~86預期可能完工新成屋將有37萬戶之多，供給膨脹(跟現在2024很像)。(舊)台中市81~84四年餘屋量分別是20370、25674、25440、46035，累計99331戶，空屋率達32.18%。舊台中市在79~84六年間住宅供給量為13萬7千戶，但戶籍成長數比供給卻相差八萬戶。換另一角度看，因供給過剩造成房價下修，空屋是政府控管不當和業者本身缺乏自制力的產物。
- 台中區民84年餘屋統計(單位：億)～北屯區486、西屯區433、南屯區425、西區319、南區304、北區272、太平鄉95、潭子鄉82、豐原市77、大里市67、大雅鄉59、東區47、霧峰鄉36、中區27、沙鹿鄉23、龍井鄉19、烏日鄉19、大甲鎮6，總計2791億元
- 民76年～78年：
- 台灣房地產展開結構性的革命，房價不過幾個月就跳脫大眾認知的行情之外，有置產的人因而分配到7成以上的經濟資源(財富重分配)，無殼蝸牛在自有率高達8成的社會中，不平之鳴常是軟弱無力。
- 市區房價幾年內上漲2~3被，只好以空間換取居住尊嚴，台灣島內移民潮形成
- 民76年社會經濟產生微妙訊息：外匯存底快速累積、經濟表現屢創新高、貨幣供給額逐年上升、股市日漸熱絡。嗅覺敏銳者，立刻將焦點轉移到低迷7~6年的房地產上，趁低打底大舉置產。
- 民77~78年(2024的現在如此相似)：
- 房地產景氣達到高峰，產品規劃圍繞一個字”大”，電梯大樓主力都在60~70坪以上，別墅更是上百坪，好景不常。
- 自從中央銀行在78年中採行選擇性信用管制，房地產走下坡的事實已經無可避免，大坪數住宅.別墅.辦公室產品首當其衝，供應量和銷售率同步下滑。
- 民78年：8/26無殼蝸牛晚上夜宿台北忠孝東路，後來此組織推動購屋自力救濟，成立自立造屋分支機構，赴全省尋土地自己動手蓋房子，前後接觸宜蘭.花蓮.新竹.基隆，但地主不是社福機構，最後一間廁所也沒蓋成。
- 民77~78年：
- 因房產大漲衍生大量社會問題，政府和與論及開始以破壞貧富差距均衡狀態的罪名，把77年房地產飆漲視為汙染整個社會，所有從事房地產行業的人，都被視為掠奪暴力者，往後業者背上沉重的十字架自生自滅，沒有政府官員理睬，沒有與論賜予同情。
- 政府政策本意在防堵房地產炒作，卻把住者有其屋的理想整個賠掉。(25年後的今日也是如此，信用管制將阻礙城市發展和危老都更)
- 民79年：
- 高鐵計畫宣布後，民75年烏日鄉開價2萬/坪土地，立刻飆漲到38萬。
- 76年新竹六家1分農地60萬，82年漲到300萬。
- 台灣區戶口普查，全省空屋68萬戶。
- 民80年：全省建商一窩蜂陷入將全面實施容積率管制傳聞，瘋狂搶照搶建，促使預售屋供給量屢創新高。
- 民81年：
- 台糖響應李登輝總統，在全省推出6萬/坪的勞工住宅。第一個推案在高雄縣橋頭鄉，竟有1萬多人排隊登記，爭取47個席位。
- 台糖在81~82年銷售率高達98%，爾後經濟不景氣仍有8成。81~86年總計推出平價住宅6~7千戶，共計400多億。
- 台糖推出的案子都在台中以南，然而迫切需勞工住宅是新竹以北地區。
- 民83年：
- 6月李總統宣布興建6萬/坪廉價勞宅，頭期約買60萬180萬30坪3房，住宅勞工首購只要月繳1萬，中南部業者首當其衝，房價被迫下修。
- 低價區域價格下跌，高價區不受干擾，台北市3~40萬/坪以上中高價位持平甚至小幅上揚，價格修正並沒有出現在台北都會區。
- 8月第二高速公路中和~新竹通車，龍潭鄉突然身價百倍。
- 主計處在台灣地區住宅狀況調查研析報告中，以台電公司計算用電戶未滿20度戶數為基準，估算全台空屋達80萬戶。
- 民84年：
- 台灣經濟腥風血雨惡劣到極點，在全球不景氣和空屋過多影響下，出現很罕見的空窗症候群（房價探底、需求下降、供給減低、銷售率崩），公司財務嚴重失血跳票倒閉的業者，族繁不及備載，金融機構陸續提高融資門檻以自保，慘烈狀況只有民70年能相較。
- 11/10中央銀行宣布指揮郵政儲金800億挹注金源房市。
- 行政院經建會11月調查發表，至6月底空屋戶數40萬。
- 宏福/立福建設推出百分百全額貸款，7成”純純”銀貸(和氾濫的”純”銀貸區別)，3成由宏福當金主，不拿利息短貸給客戶。
- 當時政府政策～台中有三通.桃園有航空，雖然亞太營運中心規劃下，台中有境外轉運中心和兩岸三通議題，但西屯區議價空間可達2萬坪以上，部分產品可低於8萬買到。
- 年底政府被迫宣布多項房市.股市.中小企業政策利多，營造寬鬆貨幣環境。
- 民85年：
- 1/20之前500億供無自用住宅貸款已搶貸一空，央行持續供應砲火，又從原先擬作為建築融資的300億台幣抽出150億，由7家省屬行庫繼續辦理放貸業務。
- 因民眾反應良好央行做上癮，1月底再度宣布一筆新的郵儲金轉存款，作為無自用住宅貸款基金，三次共挹注1150億。
- 從業人員觀察，自央行已低利率提撥郵政儲金供無自用住宅申貸後幾個月，成屋買氣明顯回升。
- 3月台灣第一次直接民選總統(當時首購約9%，郵局推出7.9%，以貸350萬20年計算，本息支出差1~2千，雖勞貸和國宅貸更低，但要抽籤排隊)。
- 台灣6000億公共工程發包。
- 木柵線通車，居民可精準計算從住家到sogo百貨來回的時間。
山山沐榆感想筆記@0728
作者：楊欽亮
出版社：大樹林
出版：1996年8月15日
