｢心得：介紹如何在日本置產，也在說明筆者自己公司能提供的服務和收費，用問題和詳答的方式描述買賣租賃。｣近日事情忙到一段落，繼續讀書。
1.作者認為，置產日本的目的還涉及地產託管、移民簽證、赴日醫療、日貨代購等各面向。日本的權狀不是像獎狀一樣的證書，而是一套證明文件，交易手續完成後由簽約律師代辦過戶手續，決算後一個月由法務局簽發權狀，遺失無法補發，但可憑有效證件在網路或法務局查詢確認產權資訊。
2.以日本公司名義購屋，需要提供公司謄本，經營房地產(民宿旅館)，則可以申請建築物部分消費稅的退稅。出售和持有，所有的收益都計入企業所得後徵稅，可以透過公司營運中的合法避稅方式，有更大的避稅空間，減少稅金支出增加收益。
3.日本繼承時，繼承階段在流程也無原則上的區別，均是按所繼承的資產評估額為基數，按相對應的遺產稅率交稅繼承。
4.以資產價值、保值增值、收益穩定為原則，要購入核心城市(東京大阪京都)和潛力發展區域的房子。
5.小型單身公寓屬於剛性需求，出租率高，從回報率來看也高於一戶建。而面積較大的公寓和一戶建，主要是家庭使用，有家庭的購買率高，所以承租人少租金回報就低。
6.日本房地產最大的價值來自於土地，購置一戶建要重蓋較易，但需徵得鄰居同意。在日本新房子是稀缺品，尤其是在高端住宅市場，流動性高，但租金回報率低。1000萬台幣以下的房子流動很快，一般很難有看房的時間。
7.屋齡30年的房子，建物價值已經貶無可貶，剩土地值錢。子女要在日本上學，要有日本長居簽證，留學簽證適合高中以上申請，府母取得日本長居身分的便捷方式，是申請經營管理簽證，設立公司做房地產投資和業務管理，18歲以下子女可隨行。要1.5億日圓以上的不動產投資，才能收支平衡，公司經營良好，簽證5年可入籍，10年可以申請永住。
8.日本賣房出租大部分都不含家具，長租房都是空屋出租。經營民宿用的房子，需購置家具家電。
9.賣持有5年內的房子，短期資本利得稅39%，超過5年20%，自家住宅居住10年會減稅3000萬日圓(賣房差價減3000)，剩下的部分14%，超過6000萬20%。
10.在日本買賣土地屬於權力變更，沒有消費稅。日本小專案施工約1年，分工費用分3~5筆分期支付，申請民宿居住許可要10天，旅館類型有三，1.旅館業法的簡易宿泊所、2.國家戰略特別區域法的特區民泊、3.民泊新法的住宅宿泊事業法。交屋到民宿開業大概要花3個月
11.日本租房產生費用-押金、禮金、退居清潔費、換鎖費用、火災保險費、保證公司費用、仲介費。
12.在日本累積一定社會信用和年收(2倍於月還款金額)，就可以向日本本土銀行或外資在日銀行申請貸款。
13.日本沒有結婚必買房的觀念，年輕人工作在城市之間調動普遍，大概5年搬一次家，35歲持有房產人數佔該年齡40%，60歲以上有接近80%擁有自宅。
14.日本老年少子化，對東京大阪等核心城市，未來仍出現人口淨流入趨勢，政府已積極人才引進計畫，未來移民湧入可彌補人口負成長，自2015已悄然成為移民大國。
山山沐榆感想筆記@0718
作者：劉洋
2024年3月4日
